LMNP et meublé de tourisme : les bases à connaître

Information générale, à vérifier selon votre situation : cet article ne constitue pas un conseil fiscal.

Que veut dire LMNP ?

LMNP signifie loueur en meublé non professionnel. Pour les impôts, louer un meublé est une activité commerciale : vos loyers ne sont pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Suis-je LMNP ou LMP ?

Selon impots.gouv, vous êtes LMNP si l'une de ces deux conditions est remplie :

• les recettes de location meublée de votre foyer sont inférieures à 23 000 € TTC sur l'année civile ;
• ou elles sont inférieures aux autres revenus d'activité de votre foyer (salaires, autres bénéfices…).

Vous devenez loueur professionnel (LMP) si les deux seuils sont dépassés en même temps.

Faut-il un numéro SIRET ?

Oui. Dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location, vous devez déclarer le début de votre activité en ligne, sur le guichet des formalités des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr). Cette déclaration vous donne un numéro SIRET et permet d'indiquer le régime d'imposition choisi.

Le SIRET vous servira aussi pour déclarer vos revenus et, si vous le souhaitez, pour demander à accepter les Chèques-Vacances.

C'est une démarche différente de la déclaration en mairie, qui est aussi obligatoire : voir Déclarer son meublé de tourisme en mairie.

Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?

Le micro-BIC, c'est quoi ?

Vous déclarez vos recettes, l'administration retire un abattement forfaitaire, et l'impôt est calculé sur le reste. Pour un meublé de tourisme, l'abattement est de 30 % s'il n'est pas classé (jusqu'à 15 000 € de recettes) et de 50 % s'il est classé. Le détail est dans Meublé classé ou non classé : ce qui change pour vos impôts.

Le régime réel, c'est quoi ?

Vous déduisez vos vraies dépenses (travaux, intérêts d'emprunt, assurances, frais de gestion) et vous pouvez amortir le logement et les meubles, c'est-à-dire déduire chaque année une partie de leur prix d'achat. Au régime réel, il faut créer un espace professionnel sur impots.gouv.fr pour envoyer la déclaration de résultats.

Si vos dépenses sont élevées, le régime réel peut être plus intéressant. C'est souvent le moment de demander conseil à un expert-comptable.

Que deviennent les pertes ?

En LMNP, un déficit ne se déduit que de vos futurs revenus de location meublée, pendant 10 ans.

Qu'est-ce qui a changé pour la revente ?

Pour les ventes faites à partir du 15 février 2025, si vous étiez au régime réel, les amortissements déduits pendant la location sont retirés du prix d'achat pour calculer la plus-value. Résultat : la plus-value imposable augmente. Certaines résidences gérées (étudiants, seniors) ne sont pas concernées.